Koszty budowy domu prefabrykowanego w stanie surowym i deweloperskim

Budowa domu prefabrykowanego znacząco różni się od realizacji inwestycji w technologii tradycyjnej. Dotyczy to nie tylko czasu wykonania prac, ale również kosztów i sposobu definiowania poszczególnych etapów budowy. W przypadku domów szkieletowych i modułowych część etapów znanych z budownictwa murowanego praktycznie nie funkcjonuje jako odrębne produkty rynkowe. Z tego powodu analiza kosztów wymaga rozróżnienia pomiędzy tradycyjnym stanem surowym a standardami oferowanymi przez producentów prefabrykatów. W artykule przedstawiamy przybliżone koszty budowy domów prefabrykowanych w stanie surowym zamkniętym oraz stanie deweloperskim, a także koszty przejście ze stanu surowego do stanu deweloperskiego.

Stan surowy otwarty – koszt budowy domu

O domach w stanie surowym otwartym (SSO) mówimy w zasadzie wyłącznie w przypadku tradycyjnego budownictwa murowanego. W budownictwie tradycyjnym SSO obejmuje wykonanie fundamentów, ścian nośnych, stropów oraz konstrukcji dachowej bez stolarki okiennej, drzwiowej i pokrycia dachowego. Jest to jeden z najważniejszych etapów budowy domu murowanego.

Orientacyjne koszty budowy domu murowanego do stanu surowego otwartego w 2026 roku wynoszą:

Największy udział w budowie domu jednorodzinnego w stanie surowym otwartym (przy założeniu powierzchni ok. 120 m2) mają:

• fundamenty – ok. 14-18 tys. złotych;
• ściany nośne – ok. 40-70 tys. złotych;
• strop – ok. 20-30 tys. złotych.

Pozostałą część budżetu pochłaniają konstrukcja dachu i reszta prac.

Koszt budowy domu szkieletowego w stanie surowym otwartym

W przypadku nowoczesnych domów prefabrykowanych i szkieletowych stan surowy otwarty praktycznie nie występuje jako samodzielny produkt oferowany klientom. Producenci nie umieszczają go w swoich ofertach handlowych, ponieważ technologia prefabrykacji wymaga bardzo szybkiego przejścia od montażu konstrukcji do zabezpieczenia budynku przed warunkami atmosferycznymi.

W technologii szkieletowej wszystkie elementy konstrukcyjne są projektowane w systemach CAD i produkowane w warunkach fabrycznych. Dotyczy to ścian nośnych, ścian działowych, stropów oraz więźby dachowej. Gotowe elementy trafiają następnie na plac budowy, gdzie są montowane przy użyciu dźwigu w ciągu kilku lub kilkunastu dni.

Pozostawienie gotowej konstrukcji bez pokrycia dachowego oraz bez stolarki okiennej mogłoby prowadzić do zawilgocenia wełny mineralnej, płyt drzewnych oraz elementów drewnianego szkieletu. Z tego powodu etap odpowiadający tradycyjnemu stanowi surowemu otwartemu trwa zwykle jedynie kilkadziesiąt godzin. Minimalnym standardem sprzedażowym oferowanym przez producentów jest najczęściej stan surowy zamknięty.

Stan surowy zamknięty – koszty domów prefabrykowanych

Stan surowy zamknięty jest podstawowym produktem oferowanym przez większość producentów domów prefabrykowanych. W tym standardzie budynek jest już zabezpieczony przed wpływem czynników atmosferycznych i przygotowany do realizacji kolejnych etapów prac.

Zakres SSZ obejmuje między innymi:

• montaż prefabrykowanych ścian zewnętrznych i wewnętrznych;
• przygotowane peszle pod instalację elektryczną;
• kompletną konstrukcję dachu;
• pokrycie dachówką ceramiczną;
• montaż orynnowania;
• wykonanie podbitki dachowej;
• montaż trzyszybowych okien;
• montaż drzwi wejściowych.

Koszty budowy domów prefabrykowanych według projektów Swiss Element przedstawiają się następująco:

Na finalną cenę wpływają również opcjonalne modyfikacje. Dopłata do ścian w standardzie Premium z płytami Fermacell wynosi około 27 800 zł dla modeli Rigi oraz 34 000 zł dla modeli Alpina. Rozwiązanie to poprawia odporność ogniową i akustyczną ścian, a także umożliwia bezpośrednie wykonanie gładzi bez dodatkowego płytowania.

Koszty postawienia domu prefabrykowanego w stanie deweloperskim

W ofercie Swiss Element dostępne są projekty domów, które realizujemy do stanu deweloperskiego. Przykładowe modele i ceny naszych domów prefabrykowanych w stanie deweloperskim wynoszą:

• Bergnest (35 m² + antresola) – od 228 100 zł brutto;
• Alpina K oraz Alpina D (91,12 m²) – ceny domów według tych projektów w stanie deweloperskim ustalane są indywidualnie w zależności od  rozmaitych czynników i rozwiązań, natomiast w stanie zamkniętym surowym zaczynają się od 234 000 zł brutto.

Co zawierają domy Swiss Element w stanie deweloperskim?

Domy prefabrykowane w stanie deweloperskim to budynki gotowe do prac aranżacyjnych i finalnego wykończenia pod klucz. Projekty oferowane przez Swiss Element zawierają:

• konstrukcje ścian i stropów;
• dach i ocieplenie dachu;
• podłogi i stopy, ocieplone wełną mineralną (20 cm) z hydroizolacją, paroizolacją i wykończone płytą OSB;
• okna i drzwi; trzyszybowa stolarka okienna PVC Aluplast i jednoskrzydłowe drzwi wejściowe KOMSA;
• instalacje wewnętrzne – kompletnie rozprowadzona instalacja elektryczna (okablowanie, puszki, rozdzielnica) oraz sanitarna (podejścia wod-kan w kuchni i łazience wraz z montażem stelaża podtynkowego WC);
• klimatyzację i ogrzewanie – fabrycznie zamontowany system klimatyzacji z funkcją grzania i chłodzenia.

Zakres prac po stronie inwestora

Zakup domu prefabrykowanego w stanie deweloperskim pozostawia prace wykończeniowe po stronie inwestora. Projekty realizowane ze Swiss Element należy wymagają tego, aby inwestor dopełnił takich sprawa i prac wykończeniowych, jak:

• sprawy formalne, administracyjne oraz projekt adaptacyjny;
• przygotowanie działki i wykonanie płyty fundamentowej;
• zakup i montaż drzwi wewnętrznych;
• wykonanie zewnętrznych przyłączy mediów do budynku;
• tzw. „biały montaż” (ceramika łazienkowa, baterie, gniazdka, włączniki) oraz wykończenie wnętrz (płytki, malowanie ścian).

Jaki jest koszt przejścia od stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego?

Koszt przejścia od stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego zależy od wielu czynników, przede wszystkim powierzchni domu, wyboru materiałów i technologii oraz kosztów robocizny. Należy wziąć pod uwagę również lokalne czynniki ekonomiczne, które wpływają na ceny materiałów czy koszty pracy ekipy remontowo-budowlanej.

Średnie koszty przejścia ze stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego przedstawiają się następująco w zależności od powierzchni domu:

• dom o powierzchni 80 m2 – od około 120 000 do około 160 000 złotych;
• dom o powierzchni 100 m2 – od około 150 000 do około 200 000 złotych;
• dom o powierzchni 120 m2 – od około 180 000 do około 240 000 złotych.

W tabeli prezentujemy szacunkowy rozkład kosztów przejścia ze stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego.

Koszty robocizny wykończenia domu ze stanu deweloperskiego pod klucz

Wykańczanie wnętrz ze stanu deweloperskiego pod klucz obejmuje montaż podłóg, pełne wykończenie łazienek i kuchni, malowanie i dekorację ścian, montaż stolarki drzwiowej wewnętrznej oraz osprzętu oświetleniowego. Uśredniony koszt wykończenia metra kwadratowego domu materiałami ze średniej półki cenowej wynosi obecnie około 1 600 zł do 2 200 zł netto (materiał wraz z robocizną). Przy standardzie wyższym ceny te rosną do 2 300 zł – 3 000 zł netto za m².

Dla domu o powierzchni 100 m² przekłada się to na łączny wydatek rzędu 160 000 zł – 220 000 zł netto w standardzie średnim oraz 230 000 zł – 300 000 zł netto w standardzie podwyższonym.

Udział samej robocizny w budżecie wykończeniowym waha się od 30% do 40%. Stawki wykonawców mogą bardzo istotnie różnić się w zależności od regionalnych czynników ekonomicznych.

Poniższa tabela zawiera zestawienie średnich cen netto, z jakimi należy się liczyć w przypadku wykańczania konkretnych elementów domu ze stanu deweloperskiego pod klucz.

Źródła:

1. https://swisselement.pl/domy-modulowe/
2. https://swisselement.pl/domy-szkieletowe/
3. https://www.lendi.pl/blog/koszt-budowy-domu/
4. https://kb.pl/cenniki/uslugi/cennik-uslug-remontowych-aktualne-ceny/
5. https://kb.pl/cenniki/miejskie/remonty-mieszkan/wroclaw/